就在昨天，苏州市自然资源和规划局挂出12宗涉宅用地，起拍总价115.31亿元，其中园区2宗、姑苏2宗、相城6宗、吴江1宗、吴中1宗，姑苏胥江、南门、园区斜塘、吴中城南等多个板块迎来补仓。

相较于首批次和二批次，三批次的地块素质一般，预计6月25日开拍之时也以维稳为主，不会出现流拍或者高溢价的情况。

下周一，苏州二批次土拍将开槌，如今三批次地块又挂出了，可见苏州的整体推地节奏有所加快。

(资料图片)

二批次将要土拍的9宗地块，共包括园区3宗、姑苏3宗、相城1宗、吴江2宗，地块分别位于园区独墅湖、斜塘和跨塘，姑苏平江新城、沧浪新城，相城渭塘、吴江太湖新城和平望板块。

虽然二批次集中供地的地块素质不如首批次，但是也有一些看点，比如说目前三宗园区地块和沧浪新城地块均有报价，其中最重磅的当属园区月亮湾地块。

月亮湾地块加价25轮，楼面单价达35340元/㎡

截至发稿前，园区月亮湾地块已经加价25轮，楼面单价达到35340元/㎡，溢价率为10.44%。

地块位于工业园区万寿街东、若水路北 ，占地面积约31187.48㎡，容积率1.2，起拍楼面价32000元/㎡。

地块就位于华润润月雅筑的南侧，是园区不可多得的“绝版”临湖地块。

地块毗邻2号线独墅湖邻里中心站、独墅湖和独墅湖公园，可以享受独墅湖的湖景资源，独墅湖邻里中心、独墅湖幼儿园、独墅湖学校皆在附近，生活便利度较高。

与该地块一路之隔的华润润月雅筑成交楼面价为34500元/㎡，首批次房源共881组客户参加摇号，中签率约17%。项目近期二期取证，备案均价52500元/㎡，是苏州备案均价天花板。

今年年初售罄的招商文禧花园，项目当初的成交楼面价为31621元/㎡，备案均价为48500元/㎡。

板块内二手房均价已达6.5-8.3万元/㎡。

未拍先火的月亮湾16号地块最高限价36800元/㎡，高热度与优越地理位置赋能下，这宗地块必将受到多家房企争抢，大概率触顶摇号。

跨塘方湾街西地块加价1轮

截至发稿前，跨塘方湾街西地块加价一轮，楼面单价为20500元/㎡。

地块位于葑亭大道、方湾街西以北，属于园区北部副中心阳澄南岸创新城内。

地块体量也不大，占地21279.03万㎡，容积率2.0，起拍楼面价20500元/㎡。

地块整体位置也不错，毗邻轨交3号线方湾街站，同时距园区火车站仅1公里左右，出行相当便利。

东侧靠近新娄幼儿园与园区至和实验学校，周边还有悦澜湾小学、跨塘实验小学虹桥小区等教育资源。

商业方面，青剑湖商圈也可满足日常需要。

目前，周边二手房挂牌均价为2.5-3.1万元/㎡。

新房市场方面，阳澄湖南岸创新城核心居住区开发成熟，仅保利天汇在售。

地块规划条件：

1.住宅装修价格不低于2000元/平方米且不高于5000 元/平方米

2.有人才优购房

斜塘地块加价2轮，楼面单价为24587元/㎡

截止发稿前，斜塘金堰路西地块已加价2轮，楼面单价为24587元/㎡。

地块位于 工业园区金堰路西、东宏路北，占地面积约28875.97㎡，容积率2，起拍楼面价24500元/㎡。

地块位于斜塘金堰路西、东宏路北，是《斜塘河南退二进三规划公示文件》中规划调整的地块之一。

板块位置也非常不错，就在在建轨交6号线金家堰站西侧，片区内还规划了2所幼儿园、1所九年一贯制学校、1宗商业用地和1个轨交站点，未来教育、商业配套齐全，生活与出行都十分便利。

新房市场竞争较为激烈，目前板块内在售三个楼盘，华发仁恒·河滨雅苑备案均价44750元/㎡；保利天珺备案均价43650元/㎡，象屿天悦东方备案均价45450元/㎡，斜塘板块房价格局也重新确立。

地块规划条件：

1.住宅装修价格不低于3000元/平方米且不高于 6000 元/平方米

2.有人才优购房

沧浪新城宝带西路南地块加价1轮

截至发稿前，沧浪新城宝带西路南地块加价一轮，楼面单价为17364元/㎡。

地块位于姑苏区宝带西路南、福运路西，占地面积40707㎡，容积率2，起拍楼面价为17364元/㎡。

地块可以享受运河景观，周边有3号线新郭路站和世茂生活广场，配套也较为丰富。

地块周边无在售项目与新地块，周边二手房小区房龄均在十年左右，整体二手房价格在36000元/㎡左右。板块多年未供地，存在一定改善需求。

未来这块地出让后，将补仓沧浪新城板块，同时在限价放开的背景下，或将重新定义板块新房价格。

地块规划条件：

近期，杭州、南京、昆山、太仓等热点城市土拍频繁出现触顶、摇号等现象。

虽然这几座城市土地市场热度有所不同，但也有一定共性，主要表现为土地供应量缩减、央国企激烈抢地，民企拿地动力恢复，分化加剧，即核心地块频频触顶摇号，而外围地块普遍底价成交。

南京第二轮土拍热度不减

和首轮土拍一样，南京市2023年第二轮土拍依然热度不减。本轮土拍共推出11幅地块，除1幅地块在开拍前一天终止出让外，其余地块均顺利出让，其中3宗地块触顶摇号，2宗溢价成交，其余5宗底价成交。

整体表现为外围地块底价成交，核心地块触顶摇号，局部火热、整体分化的态势。

杭州土拍民企“包场”

5月23日，杭州第四批次集中土拍结束，出让的9宗地块大部分位于热门置业板块，供地类型也以低密为主。

6宗触顶价进入摇号环节，另有2宗高溢价成交、1宗底价成交，整体溢价率达到9.43%。

由于本轮集中土拍多宗地板块限价有所提高，存在可观的利润预期，房企拿地热情高涨，每宗地块平均报名房企数量达10宗。

热门地块受到众多开发商青睐，例如萧山城区新街北单元地块，有66家进入最终摇号，中签率仅1.5%，刷新了杭州开发商的抢地纪录。

拿地房企方面，本次出让的9宗涉宅地，均由滨江、上海大华、理想四维、金汇世纪等民企竞得，这其中既有本土房企也有外来品牌房企。

与此同时，板块之间的冷热分化也在进一步加剧。

无锡也在同一天进行了二批次土拍，共成功出让了5宗地块，全部底价成交。

受地块素质影响，无锡本轮土拍除了经开区地块外，其余地块位置均较偏离城市核心区域，故房企拿地积极性较低。

苏州昆山、太仓土拍延续高热

除了苏州周边的长三角热点城市，苏州县市昆山、太仓也于近期进行了土拍。

5月18日，太仓高新区、城厢镇2宗地块成功出让，其中，高新区的华南印务地块经过193轮的报价后，进入一次报价环节，最后由建发竞得，这也是太仓土拍时隔三年再次进入一次报价环节。

5月22日，昆山第二场土拍落幕，三宗地块全部溢价成交。

其中玉山城西7号地块经过47轮激烈报价进入一次性报价环节，最终由保利发展竞得，成交楼面价18469元/㎡，刷新昆山成交楼面价天花板。

玉山城东4号地块经过40轮激烈报价进入一次性报价环节，最终由保利置业竞得，成交楼面价13625元/㎡，溢价率14.98%。

玉山城东6号地块经过15轮报价，由中建七局竞得，成交楼面价12913元/㎡，溢价率5%。

本次昆山与太仓土拍热度高涨的原因还是在于出让地块均位于主城核心板块，且周边倒挂明显，整体较为优质。

且昆山和太仓的新房市场在四县市中表现更为稳健，尤其是在城区板块，库存健康、新房供不应求表现为尤为明显。

土地市场向来是楼市的晴雨表。

目前土地市场存在明显分化，基本上优质地块被追捧，而质地一般的地块依然冷清，基本底价成交或者由城投托底，同时，民企的投资热抢开始复苏。

根据苏州一批次土拍以及近期长三角热点城市土拍的反馈结果，结合苏州的政策环境和市场情况，我们判断，苏州二批次土拍大概率会延续“整体持稳、局部火热”的趋势。

土地市场将在核心、优质地块助推下呈现一定的热度，而地段一般的地块或将依然底价成交，分化持续。央国企或将仍是土拍主力，民企投资积极性修复后也或或将重新进入赛道。

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